Kentsel dönüşümde anlaşmazlık çözümü: Doğru Sözleşme

Hukukçular, şu anda gündemde daha çok yer alan kentsel dönüşümle ilgili sahada karşılaşılan hukuki boyuttaki anlaşmazlıklara dikkati çekiyor.

Depremin yine gündemin ilk sırasına oturduğu Megakent'te hukukçular, kentsel dönüşümün hızlı ve güvenli şekilde tamamlanabilmesi için sürecin avukat denetiminde ve doğru sözleşmeyle yürütülmesi gerektiğini vurguladı.

Marmara Denizi Silivri açıklarında meydana gelen 6.2 büyüklüğündeki deprem, İstanbul'da meydana gelebilecek büyük yıkımı yeniden gündeme getirirken kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin önemini bir kez daha hatırlattı.

"UZMAN KİŞİYLE YENİ BİNANIN MALİYETİ ÜZERİNE HESAPLAMA YAPMALI"

Kentsel dönüşüm sürecinin hukuki boyutları konusunda açıklamada bulunan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu sürece giren ev sahiplerinin önce belediyeye giderek imar durumunu öğrenmeleri, ardından uzman kişiyle yeni binanın maliyeti üzerine hesaplama yapmaları gerektiğini söyledi.

"YARISI BİZDEN KAMPANYASI İYİ DEĞERLENDİRİLMELİ"

"Yarısı Bizden" Kampanyası kapsamında sunulan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi desteğinin iyi değerlendirilmesi gerektiğini belirten Öngören, sözleşme yapılmadan önce müteahhitle temel konularda mutabakata varılmasının ardından, bunun yazılı hale getirilmesi ve sürecin mutlaka uzman avukat aracılığıyla yazılı inşaat sözleşmesiyle desteklenmesi gerektiğini kaydetti.

DAİRE SAHİPLERİNİN YÜZDE 51'İ ANLAŞIRSA

Öngören, binadaki arsa paylarının yüzde 51'ini temsil eden daire sahiplerinin anlaşması durumunda dönüşümün bu anlaşma çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini anlattı.

ANLAŞMAYA KATILMAYANLAR İÇİN UYGULAMA

Hak sahipleri arasında anlaşmayı kabul etmeyenler için yürütülecek sürece ilişkin Öngören, şu bilgileri paylaştı:

Binadaki 8 daire anlaşmış ve 2 daire bu anlaşmaya katılmıyorsa bu muhalif kişilerin daireleri belediyeler tarafından 3. kişilere satılarak yeni maliklerin de sözleşmeye katılmasıyla dönüşüm gerçekleşir.

Devlet, maliklere yardımcı olarak varsa anlaşmayanların paylarının ya paydaşlara veya üçüncü kişilere satışını organize eder, çoğunluğun kararına katılmayan arsa sahibinin payı satılıncaya kadar satış işlemini tekrarlar.

"BİNA RİSKLİ İSE ARSA KAMULAŞTIRILABİLİR"

Muhalifin payı satılmazsa bu payı almaz. Satılıncaya kadar satış işlemini tekrarlar ancak kanunun ilgili maddesi gereğince riskli bina yani yapı yıkılmış ise arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa Bakanlık, idare veya TOKİ tarafından bu arsa acele kamulaştırmaya konu olabilir.

ÇOĞUNLUĞU SAĞLAYANLARIN AZINLIĞA ŞART DAYATMASI

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan hukuki problemlerden birinin, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan şartlar dayatması olduğunu ifade eden Öngören, bu durumun mülkiyet hakkı açısından ciddi sorunlar doğurduğunu söyledi.

ARSA PAYI DAVA KONUSU

Arsa payı dağılımının da dönüşüm sürecinde çok sayıda davaya konu olduğunu belirten Öngören, "Eski yapıda dikkate alınmayan arsa payları, dönüşüm süreciyle birlikte büyük sorunlara neden oluyor. Bu nedenle vatandaşların arsa payı düzeltme davası açma hakkının olduğunu bilmeleri gerekiyor." dedi.

KAT KARŞILIĞI PROJE

Kat karşılığı inşaat projelerinde ev sahiplerinin, müteahhit tarafından sunulan sözleşmeyi çoğu zaman okumadan veya tartışmadan imzaladıklarına dikkati çeken Öngören, şunları söyledi:

Müteahhit tarafından arsa sahiplerine sunulan sözleşmelerin müteahhidi koruyacak şekilde ve pek çok konuda arsa sahiplerinin aleyhinde düzenlendiğini de görüyoruz. Özellikle inşaat ruhsatının kaç ayda alınacağı, inşaatın kaç ayda bitirileceği yazılmadan sözleşme yapılması halinde arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatı bir an önce bitirme konusunda zorlama olanağı ortadan kalkmaktadır. Halbuki bunlar yapılmış ve ek olarak inşaat belirtilen sürede bitirilemezse müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı oranında ceza ödeyeceği yazılmışsa bu inşaatın baştan konuşulan sürede bitmesi kolaylaşır.

Öngören, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin gereği gibi yapmadığı işlerden dolayı sözleşmede belirtilenden fazla tazminat ödenebileceğini belirtti.